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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Este método es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles que son susceptibles de producir rentas y a la valoración de los siguientes derechos: derecho superficie, concesión administrativa, servidumbre, nuda propiedad, usufructo, uso y habitación, limitaciones de dominio, tiempo compartido sobre inmuebles y compromisos de compra a plazos.

Para que se cumpla es necesario, al menos, uno de los siguientes requisitos:

  • La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler que reflejen la situación actual de este mercado.
  • La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
  • Que el inmueble valorado este produciendo o pueda producir ingresos y que además existan suficientes datos contables de la explotación sobre ratios estructurales medios.

Podrá aplicarse a los siguientes inmuebles:

  • Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
  • Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación en el caso de que las obras estén paralizadas.

Para la utilización del método residual será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

  • La existencia de información para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
  • La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
  • La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
  • La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Es el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación. Para que se trate de un valor de mercado se debe cumplir:

  • Entre el vendedor y comprador no debería existir vinculación alguna y ninguno de los dos tiene que tener interés distinto a lo que se establece en el contrato.

  • El inmueble se ha comercializado adecuadamente.

  • Ninguno de los dos ha tenido información privilegiada.

  • El precio del inmueble es una estimación razonable.

  • Los impuestos no están incluidos en el precio.

Es el precio de venta o alquiler que permite para ese inmueble la normativa correspondiente, en el caso de viviendas de protección oficial o viviendas con protección pública.

La finalidad de la valoración determina: la normativa de aplicación, los criterios, métodos y los procedimientos a utilizar para determinar el valor de la tasación. Por ejemplo un inmueble puede tener un valor si es para mercado hipotecario y otro valor a efectos de expropiación.

La finalidad de la tasación es solicitada por el cliente, siempre dentro de los márgenes que establezca las leyes.

Las finalidades más usadas son:

1. Finalidades incluidas en la normativa ECO 805-2003:

  • Finalidad mercado hipotecario.
  • Finalidad entidades aseguradoras.
  • Finalidad instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
  • Finalidad fondos de pensiones.

2. Otras finalidades requeridas por entidades financieras:

  • Proceso de recuperación o adjudicación hipotecaria.
  • Proceso de adjudicación para venta rápida.
  • Daciones en pago.

3. Finalidades para determinar el importe contable en los estados financieros de contabilidad:

  • Según las normas internacionales de contabilidad y de información financiera.
  • Según las normas de información financiera para entidades de crédito.
  • Determinación de valores normales de mercado en operaciones vinculadas.
  • Otras finalidades a efectos contables.

4. Finalidades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley del Suelo RDL 2/2008.

5. Finalidades para asesoramiento sobre el valor de mercado.

6. Finalidad de Leasing.

7. Finalidad para calcular el valor de inversión.

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